“明明新政策允许业主购买多个车位，但是我们小区却说不行。”近日领牛策略，家住重庆蔡家的王先生向“重庆房市”反映，他所在的小区拒绝了其购买第三个车位的请求，而这与日前重庆市多部门联合发布的新规似乎相悖。
\n经笔者调查发现，王先生所住小区并非个例。目前重庆多个小区仍只允许业主最多购买2个车位，想购买3个及以上的车位并非易事。
\n这是为何？
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最新政策落地
\n车位从“限购”到“放开”
\n2020年5月1日起施行的《重庆市物业管理条例》第七十七条规定：
\n“物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。”
\n“公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个。”
\n而今年5月30日，重庆市住房和城乡建设委员会等三部门联合发布《关于更好满足住房消费需求巩固房地产市场稳定态势的通知》，其中对车位销售政策进行了调整。原文如下：
\n优化车位销售管理。支持住宅项目配建车位与商品住房同步申办商品房预售许可，更好满足购房业主对购买车位的需求。在符合相关条件的前提下，住宅项目配建车位可对业主放开销售，商办项目配建车位可对外销售。
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在官方解读中，车位销售对需求端适当放开了限制。
\n即对配套车位（库）存量较多的商品房项目，属于住宅配套车位（库）的领牛策略，在公告之日起满6个月且办理初始登记后，有多余车位的情况下，可以向其他业主销售。
\n这意味着业主可购买多个住宅配套车位（库），不限于2个。但在实际落地过程中，业主为何无法轻易买到“第3个”？
\n实际购买受限
\n多重隐性条件成现实“门槛”
\n新政的确允许一户业主购买多个车位，但还有一句前提“在符合相关条件的前提下”。
\n这个“相关条件”成了购买多个车位的“拦路虎”。
\n针对王先生的问题，笔者也采访到该小区车位销售负责人，该负责人表示：“政策不是直接能执行，而是需要车位销售方先去住建委报备业主需求，住建委再根据小区的入住率、车位配比、小区年限等情况来综合计算衡量，满足条件后，才能在小区进行‘购买第三个车位’的新政试点。”
\n至于如何“计算”，需要“计算”出何种结果才能满足条件，该负责人表示：“住建委有一套公开标准，具体他也不清楚。”
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类似情况在南岸区一小区也有所体现。
\n该车位销售负责人表示，能不能让业主买“第3个车位”的问题，对于他们销售方而言也是“模糊”的。他们也需要报送小区资料及业主需求给住建委，由住建委来评判并给出答案。
\n九龙坡区一正在销售车位的楼盘负责人也告诉笔者，车位销售分为三个阶段，“一购”是车位销售首开，“二购”是7个月（1购之后半年+1个月公示），“多购”是首开两年之后，且还要向有关部门申请，现在虽然政策打开了这个通道，但是“多购”还是要走申请流程。
\n购买受限vs销售方急于售卖
\n这个矛盾该如何破解？领牛策略
\n实际上，对于销售方而言，都巴不得将车位尽快卖出去。
\n但是受限于政策，导致想多买车位的业主买不到，而想“变现”的销售方又长期变不了现。
\n蔡家正在销售车位的某小区便是典型的例子。据该小区业主称，小区的车位清盘销售广告已经打了小半年了，但一直卖不完，无法清盘。
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该小区现场宣传图。
\n笔者也电话咨询了该小区车位销售人员，对方表示，部分有购买资格的业主一直不买，车位剩余较多。目前有想买多个车位的业主来问，却暂时不能卖，因为他们正在走申请流程，报送资料给住建委申请“新政试点”。
\n至于什么时候能申请下来、业主什么时候能够“多买”，他们也不清楚，只能等通知。
\n从多个小区物业、多个开发商的反馈情况来看，笔者还没找到真正施行新政的小区。
\n针对这一情况，我们也致电了相关主管部门，该部门宣传处人员接电后称：“我不清楚执行标准，我帮你去问问市场处”。
\n随后回复称：“业主购买多个车位，需要企业去申请对配套车位（库）存量较多的商品房项目，开展商品房配套车位利用试点”。
\n至于申请流程、执行标准，同样表示“不清楚”。截至发稿时，仍未得到明确答复。
\n车位只有“灰色过户”
\n被压抑的真实需求与风险博弈
\n在被政策压抑的真实需求之下，有业主自述真实经历——通过熟人名额、数千元手续费、两年等待期，为了车位，开始“绕道而行”。
\n具体操作方式为，通过没有车位需求的熟人邻居代买，两年后再过户。“多花了四五千元手续费，但总算解决了停车问题。”这位业主透露，这种操作完全依赖于双方信任基础，存在不小风险。
\n“如果是陌生人，谁敢冒这个风险？对方两年后不过户怎么办？这都是问题。”该业主强调。
\n如果代买人中途反悔，或者出现债务纠纷导致车位被查封，实际出资人的权益很难得到法律充分保护。
\n然而真实需求的存在让这部分业主甘愿冒风险。
\n另外，还有业主透露，自己所住的九龙坡某小区，因开发商破产，车位等资产被法拍，也有业主借此机会购买了3-4个车位。可见，多车位需求的人不但存在，而且还有很大部分人群。
\n写到最后：
\n政策已放开，门槛犹在。
\n在有些小区，有资格买的没需求，有需求的又没资格买，导致急于销售的卖不出去，车位似乎陷入“死循环”。
\n政策的意图在于逐步满足多车辆家庭需求、盘活开发商资产。但如果到了执行层面，受限于“相关条件”，各大小区车位销售仍然滞留在“最多买两个”，那么不仅无法满足业主需求，开发商的资产更无法盘活，政策的活力也并未彰显出来。
\n对于主管部门而言，出台了政策如何从“纸面”上真正精准落地，是一个需要持续攻关的课题。
\n重庆“车位新政”将如何发展？“重庆房市”也将持续关注。
\n上游新闻 张雪梅领牛策略
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